今回は、弊所が「物件調査・重要事項説明書の作成・契約書作成」を行う宅地建物取引業者（仲介）として実務に携わった、丹波篠山市内での空き家バンク経由の円満買い取り事例を詳しく解説します。
1. 空き家バンク物件を「個人間」で契約する3つのリスク
空き家バンクの利用規約には、必ず「交渉・契約に関するトラブルについて、自治体は一切の責任を負いません」と書かれています。プロを入れずに手続きを進めると、以下のような問題に直面します。
① 境界トラブル（特に農村地域・旧城下町）
空き家バンクで非常に多いのが、「どこからどこまでが自分の土地か分からない」という問題です。隣同士だから分かっているつもりでも、いざ測量図や公図（法務局の地図）を調べると、越境物（屋根やブロック塀、配管）があったり、他人の土地を跨いで建っていたりすることが実務上多々あります。
② 契約後の「隠れた欠陥（契約不適合責任）」
雨漏り、シロアリ被害、柱の腐食、給排水管の破裂など、古い空き家には目に見えないリスクが潜んでいます。これらを「現状渡しだから」の一言で済ませてしまうと、購入後に高額なリフォーム費用が発生し、近所同士での大きなトラブルに発展します。
③ 住宅ローンや共済の不許可
もし購入資金を銀行のローンで賄う場合、金融機関から「宅地建物取引士が作成した署名捺印付きの重要事項説明書（重説）」の提出を必ず求められます。個人が作った契約書だけでは、銀行は絶対にお金を貸してくれません。
2. 【実例公開】丹波篠山市・旧城下町周辺での契約手続き代行ストーリー
実際に弊所が仲介（物件調査および契約手続きの代行）として入り、近隣の個人様同士の売買を安全に成立させた事例をご紹介します。
ご相談の経緯
買主のC様は、兵庫県丹波篠山市の旧城下町エリア（伝統的建造物群保存地区の周辺）に長年お住まいの個人様です。
数年前から隣の古民家が空き家になっており、庭の雑草や防犯面を心配されていました。そんな折、その物件が「丹波篠山市空き家バンク」に登録されたことを知ります。
数年前から隣の古民家が空き家になっており、庭の雑草や防犯面を心配されていました。そんな折、その物件が「丹波篠山市空き家バンク」に登録されたことを知ります。
売主様（元住人の相続人、現在は神戸市在住）に連絡を取ったところ、「近所の人に買ってもらえるなら安心。ただ、自分は遠方に住んでいるし、古い家なので手続きのやり方が分からない」とのことでした。
双方の合意は取れたものの、古い木造建築であることや、将来のトラブルを防ぐために、弊所に「法的な調査と契約書・重要事項説明書の作成（契約手続きの代行）」のご依頼をいただきました。
双方の合意は取れたものの、古い木造建築であることや、将来のトラブルを防ぐために、弊所に「法的な調査と契約書・重要事項説明書の作成（契約手続きの代行）」のご依頼をいただきました。
弊所が行ったプロの物件調査（実務の裏側）
弊所は単に書類を作るだけでなく、丹波篠山市の地域特性に合わせた徹底的な調査（物件調査）を行いました。
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法務局および市役所（都市計画課など）での調査
対象物件は、伝統的な景観を守るための「景観条例」や「建築基準法上の制限」が厳重にかかるエリアでした。将来、建物をリフォーム・建て替えする際にどのような規制があるかを綿密に調べ、重要事項説明書に明記しました。 -
現地でのインフラ（給排水）調査
丹波篠山市の古い物件では、水道管が隣の土地を経由して引き込まれていたり（他人の敷地通過管）、私設の共同井戸が残っていたりするケースがあります。現地を徹底調査し、現在の給排水のルートと、維持管理のルールを明確にしました。 -
契約書の特約条項の作り込み
売主様が遠方かつ高齢の相続人であったため、「建物は築年数相応に老朽化していること」「雨漏りやシロアリ等の保証は負わないこと（契約不適合責任の免除）」を買主様に事前にしっかりと説明し、納得いただいた上で契約書に落とし込みました。
安全な契約・決済の実施
弊所が媒介（仲介）に入り、宅地建物取引士として法令に基づいた「重要事項説明」を行いました。
これにより、買主のC様は「古い物件であるリスク」をすべて正確に把握した上で納得して購入でき、売主様も「引き渡した後に文句を言われるリスク」をゼロにすることができました。
これにより、買主のC様は「古い物件であるリスク」をすべて正確に把握した上で納得して購入でき、売主様も「引き渡した後に文句を言われるリスク」をゼロにすることができました。
必要書類の手配、司法書士への所有権移転登記の依頼まで弊所がすべて先導し、無事に決済を完了させました。
複雑な物件調査や重説・契約書作成は、関西の不動産実務に強いプロにお任せください
今回ご紹介した事例のように、不動産取引には机上の空論やひな形の使い回しだけでは防げない「現地を歩き、役所とタフに交渉・確認して初めて分かるリスク」が多数存在します。
特に、
- 【大阪エリアの場合】 狭小密集地や複雑な私道関係、道路種別の判定が絡む
- 【京都エリアの場合】 日本一厳しいと言われる景観条例や高さ制限、埋蔵文化財包蔵地が点在する
- 【特殊・難解物件の場合】 権利関係が複雑な相続案件や、一棟収益、告知義務（心理的瑕疵）が絡む
の取引においては、わずかな調査不足や書類の記載漏れが、売主・買主様との大きなトラブルや損害賠償リスク、ひいては御社の信用失墜に直結しかねません。
優秀な営業マンが書類作成のために事務所にこもり、本来稼げるはずの案内チャンスや追客の時間を逃してしまうのは、会社にとって大きな機会損失です。
御社の「専属バックオフィス」として売上拡大を強力にサポート
弊所は、関西圏（大阪・京都・兵庫・奈良）の不動産実務に特化した、経験豊富なプロフェッショナルです。
- 圧倒的なスピード対応：買付のタイミングに合わせ、迅速に役所・現地調査へ出動。営業活動の足を止めさせません。
- 地域特有の難解案件に強い：各自治体特有の法規制や、見落としがちな法的リスクを網羅した、実務に耐えうる高品質な重説・契約書を提供します。
- 完全成果報酬型（スポット利用OK）：初期費用や月額固定費は一切不要。1件からのご依頼も喜んで承ります。
「この物件、ちょっと調査が面倒だな」「週末の契約に書類作成が間に合わないかもしれない」「営業マンをコア業務に集中させて今期の売上を倍増させたい」とお考えの経営者様・営業責任者様は、ぜひ一度、弊所の物件調査・重説作成代行サービスをご検討ください。
まずは「自社のエリアでの対応可否」「詳しい料金プラン」「今抱えている案件の相談」など、お気軽にお問い合わせください。