今回は、大阪府寝屋川市内にお住まいのお客様から「隣地を買う口約束はできているので、トラブルのないように契約書の作成と登記手続きだけをスポットで請け負ってほしい」とご依頼をいただき、無事に取引を完了させた実務事例を詳しく解説します。
事例の概要と相談のきっかけ
- 対象地：大阪府寝屋川市香里園（市街化区域内・宅地）
- 買主：隣接地に居住するA様
- 売主：遠方（大阪市内）に引っ越されていた元隣人のB様
- 弊所の役割：物件調査、重要事項説明書（重説）および売買契約書の作成、提携司法書士との連携による所有権移転登記手続きのトータルサポート
買主のA様は、隣のB様が数年前に引っ越されて空き家になっていた土地（建物は解体済みの更地）を「駐車場や将来の建て替え用地として買い取りたい」と長年考えておられました。
お二人の間で「〇〇〇万円で売買しよう」という大枠の合意（口約束）は成立していましたが、「個人間でのお金のやり取りや名義変更は、後から境界トラブルや税金の問題が出ると怖いから、プロに書類作成と手続きを任せたい」とのことで、弊所へご相談をいただきました。
実務のポイントと解決へのステップ
仲介手数料を抑えるために個人間売買を選択されるケースは増えていますが、不動産会社（仲介業者）が間に入らない取引には特有の法的リスクが潜んでいます。弊所では以下のステップで実務を遂行しました。
1. 徹底した現地・役所調査
重要事項説明書が不要とはいえ、物件の法的リスクを洗い出すために、通常の不動産仲介と同様の物件調査を行います。
寝屋川市役所（都市計画課や道路課など）や大阪法務局枚方支局での調査を通じて、以下の点を徹底的に確認しました。
寝屋川市役所（都市計画課や道路課など）や大阪法務局枚方支局での調査を通じて、以下の点を徹底的に確認しました。
- 道路状況の確認：対象地が接する道路が「建築基準法上の道路」に該当しているか。将来、A様が自宅を建て替える際に敷地を一体利用できるかを確認。
- インフラの引き込み：水道管やガス管が、A様の敷地や他の第三者の敷地を経由して埋設されていないか（越境の有無）。
- 法令上の制限：用途地域（第一種中高層住居専用地域など）による建ぺい率・容積率の制限や、香里園エリア特有の風致地区・宅地造成等工事規制区域などの該当性をチェック。
2. 個人間売買に特化した「実務的な売買契約書」の作成
親しい間柄や隣人同士の取引であっても、契約書の内容を曖昧にすると後日必ず揉めます。今回は以下の特約を盛り込んだ売買契約書を作成しました。
- 契約不適合責任の免責 ：売主のB様はすでに遠方に住んでおり、土地の過去の履歴をすべて把握しているわけではないため、引き渡し後の手直し義務（契約不適合責任）を免責とする条項を設定（その分、買主A様に有利な価格設定であることを反映）。
- 現況引渡しと境界の確認：隣地同士の売買であるため、既存の境界杭やフェンスの所有権について、将来に禍根を残さないよう契約書内で明確に書面化。
3. 決済（代金支払い）と所有権移転登記の同時履行
書類作成だけのスポット依頼であっても、一番のリスクは「お金を払ったのに名義が変わらない（またはその逆）」という事態です。
弊所では、契約締結から代金決済当日まで一貫して立ち会いました。当日は提携する司法書士が同席し、売主・買主双方の本人確認、売却の意思確認、登記必要書類（権利証や印鑑証明書など）がすべて揃っていることを確認。その場でA様からB様へ代金が支払われた（現金決済）のを見て、提携司法書士が即日法務局へ所有権移転登記を申請しました。
まとめ：口約束の個人間売買こそ「書類と登記」が命
隣人同士の取引は一見スムーズに進みそうに見えますが、「手付金の返還ルール」「税金の特例が使えるかどうか」「境界の認識のズレ」など、専門家が介入しなければ気づけない落とし穴が多数あります。
複雑な物件調査や重説・契約書作成は、関西の不動産実務に強いプロにお任せください
今回ご紹介した事例のように、不動産取引には机上の空論やひな形の使い回しだけでは防げない「現地を歩き、役所とタフに交渉・確認して初めて分かるリスク」が多数存在します。
特に、
- 【大阪エリアの場合】 狭小密集地や複雑な私道関係、道路種別の判定が絡む
- 【京都エリアの場合】 日本一厳しいと言われる景観条例や高さ制限、埋蔵文化財包蔵地が点在する
- 【特殊・難解物件の場合】 権利関係が複雑な相続案件や、一棟収益、告知義務（心理的瑕疵）が絡む
の取引においては、わずかな調査不足や書類の記載漏れが、売主・買主様との大きなトラブルや損害賠償リスク、ひいては御社の信用失墜に直結しかねません。
優秀な営業マンが書類作成のために事務所にこもり、本来稼げるはずの案内チャンスや追客の時間を逃してしまうのは、会社にとって大きな機会損失です。
御社の「専属バックオフィス」として売上拡大を強力にサポート
弊所は、関西圏（大阪・京都・兵庫・奈良）の不動産実務に特化した、経験豊富なプロフェッショナルです。
- 圧倒的なスピード対応：買付のタイミングに合わせ、迅速に役所・現地調査へ出動。営業活動の足を止めさせません。
- 地域特有の難解案件に強い：各自治体特有の法規制や、見落としがちな法的リスクを網羅した、実務に耐えうる高品質な重説・契約書を提供します。
- 完全成果報酬型（スポット利用OK）：初期費用や月額固定費は一切不要。1件からのご依頼も喜んで承ります。
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