今回は、旧法借地権付き建物を買い取る（または仲介する）際に、将来の地主トラブルを予防するための「契約書（売買契約書・特約・合意書）」の作成実務について、具体的な条項例を交えて解説します。
1. 前提知識：なぜ旧法借地権でトラブルが起きるのか？
旧法借地権は、借地人（買い手）の権利が非常に強い半面、以下の行為を行う際に「地主の承諾」と「承諾料（一時金）の支払い」が実務上の慣習となっています。
- 名義変更（譲渡承諾料）：建物を第三者に売却するとき
- 建替え（増改築承諾料）：木造から鉄骨への変更や、大規模修繕をするとき
- 契約更新（更新料）：借地期間（木造は通常20年）が満了するとき
法律上、更新料の支払いは義務ではないケースが多いですが、契約書に明記がないと更新時に地主と揉め、最悪の場合は建替えや売却ができなくなります。そのため、「建物の売買契約時」に地主を巻き込んだ合意を形成することが不可欠です。
2. トラブルを防ぐ契約書の「3大必須条項」と作成事例
借地権付き建物の売買契約書、および地主と交わす「借地権譲渡承諾書（または新土地賃貸借契約書）」に盛り込むべき具体的な条項案です。
① 【譲渡承諾】地主の承諾を確約する特約（売買契約書用）
地主の承諾が得られないまま売買を実行することはできません。万が一、地主が首を縦に振らなかった場合に、買主がペナルティなしで白紙解約できる条項を売買契約書（売主・買主間）に必ず入れます。
（借地権譲受の地主承諾に関する特約）
売主は、本物件引渡しの期日までに、本物件の敷地賃貸人（地主）より、本物件の譲渡（借地権の移転）に関する書面による承諾（以下「譲渡承諾」という）を得るものとする。
2. 前項の譲渡承諾に要する承諾料（名義書換料）は、〇〇の負担とする。
3. 第1項の期日までに地主の譲渡承諾が得られない場合、本契約は当然に解除され、売主は買主に対し、受領済みの金員を無利息にて速やかに返還しなければならない。
② 【更新料】将来の更新料の算出基準を明確化（地主との合意書用）
最も揉めやすい「20年後の更新料」を、あらかじめ数式や基準で固定化しておきます。
（更新および更新料）
借地期間満了に伴い本契約を更新する場合、賃借人（買主）は賃貸人（地主）に対し、更新料を支払うものとする。
2. 更新料の額は、更新時の路線価（または時価）に基づく更地価格の〇％（一般的には3%〜5%程度）、または更新時の地代の〇ヶ月分（一般的には数ヶ月〜1年分程度）とし、両者協議の上決定する。ただし、正当な理由なく前述の相場を大きく超える請求はできないものとする。
③ 【建替え承諾】将来の増改築を拒否させない条項（地主との合意書用）
旧法借地権では、建物が老朽化しても地主が建替えを認めない（承諾料を吊り上げる）ケースがあります。将来の改築・再築のルールを前もって握っておきます。
（増改築・再築の承諾）
賃借人は、本建物について耐震補強、大規模修繕、または建替え（木造等非堅固建物に限る）を行う場合、事前に賃貸人に通知し、書面による承諾を得るものとする。
2. 賃貸人は、前項の増改築等が土地の通常の利用に支障をきたさない限り、これを拒絶してはならない。なお、改築に伴う承諾料は、更地価格の〇％（一般的には非堅固建物で3%〜5%程度）を目安に協議決定する。
3. 実務におけるドキュメント組み立てのステップ
実際の現場では、契約書を1通作れば終わりではありません。以下の3ステップで書面を確定させます。
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売買契約（売主・買主）
- まず「地主の承諾が得られたら正式に買います」という条件付きで売買契約を結ぶ（上記①の特約を充填）。
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地主とのネゴシエーション（売主・仲介業者）
- 売主から地主へ売却の挨拶に行き、譲渡承諾料（目安：借地権価格の10%前後）を支払う約束をする。
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三者または二者での「借地契約の改定」（地主・買主）
- 地主から「譲渡承諾書」を貰うか、または買主名義での「新・土地賃貸借契約書」を巻き直す。このタイミングで上記②（更新料）と③（建替え）の条項を契約書に滑り込ませる。
4. まとめ：買い手側が泣きを見ないためのチェックポイント
旧法借地権は「一度借りたら半永久的に借りられる」という強力なメリットがありますが、それは地主との関係が良好であることが前提です。
- 契約書に「更新料の定め」がない場合、法律上は払わなくても更新できますが、その後の関係は最悪になります。
- だからこそ、購入時のタイミング（地主が譲渡承諾料を貰えて機嫌が良いとき）に、将来の「更新料の計算式」や「建替えの容認」を書面に落とし込んでおくことが、最大の防衛策となります。
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