今回は、大阪市北区の築浅タワーマンションの売買媒介において、実際に現地管理組合および管理会社への詳細調査（重要事項調査報告書の取得、過去2年分の総会・理事会議事録の精読、長期修繕計画書の資金シミュレーション分析）を行い、重要事項説明書へ落とし込んだ実務事例を解説します。
1. 調査対象物件の概要と判明した事実
- 対象物件：大阪市北区〇〇一丁目 〇〇タワーマンション（総戸数350戸、地上32階建）
- 築年数・状況：築8年（第1回大規模修繕工事を5年後に控えた時期）
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調査により判明したリスク・事実：
- 管理費会計の赤字化：共用部（24時間有人管理、コンシェルジュ、各階ゴミステーション等）の電気代増大および管理委託費の値上げ要求により、次期総会で管理費改定が不可避。
- 修繕積立金の段階増額期の到来：長期修繕計画上、築10年目（2年後）に一律35%増額する計画が当初から組まれている。
- 機械式駐車場の稼働率低下：駐車場使用料収入の修繕会計への繰入金が、当初想定の80%稼働から現在55%まで低下し、資金ショートの懸念が理事会で指摘されている。
2. 重要事項説明書（重説）への実際の記載事例
上記の調査結果を踏まえ、買主に対して法的トラブル防止（宅建業法第35条の告知義務および損害賠償リスク回避）のために実際に重説（「管理費等の減免等に関する事項・改定予定」欄）に記載した文面です。
① 管理費改定（審議中・未確定事項）に関する記載
【管理費の改定審議に関する事項】
直近の理事会議事録（2025年11月16日付・第8回理事会、および2026年2月15日付・第10回理事会）の記載によると、共用部動力電気代の大幅な高騰、および管理会社からの定額管理委託費の値上げ要請（年間約450万円の増額要望）に伴い、現行の管理費会計が赤字に転じる見込みとなっています。
これに伴い、現在理事会において「管理費の一律12%値上げ案（本物件においては現行月額16,500円から18,480円への増額案）」 が具体的な審議対象となっています。現時点で総会決議には至っておらず確定事項ではありませんが、2027年5月開催予定の定期総会（またはそれに先立つ臨時総会）にて議題に上る可能性が極めて高く、将来的に管理費が増額される可能性があることを予めご承知おきください。
② 修繕積立金（段階増額計画・確定ベース）に関する記載
【長期修繕計画に基づく将来の段階増額予定について】
本マンション管理組合が保管する「長期修繕計画書」（2022年3月改訂版・計画期間30年間）の資金計画によると、修繕積立金は「段階増額方式」が採用されています。
同計画上では、第1回大規模修繕工事の前々年にあたる2028年度（第10期）において、一戸あたり一律約35%（本物件においては現行月額11,200円から15,120円へ、月額3,920円の増額）の引き上げ がシミュレーションされています。実際の改定にはその施工年度の総会決議が必要となりますが、現在の物価動向および後述する駐車場会計の状況に鑑み、計画通りの増額、または計画以上の増額改定が行われる可能性があることを承諾の上、買い受けるものとします。
③ 駐車場稼働率低下に伴い判明した潜在的リスクの特約記載
【駐車場会計の稼働率低下に伴う修繕積立金への影響について】
本マンションは、敷地内タワーパーキングの年間使用料収入の一部（約40%）を修繕積立金会計へ繰り入れる資金計画となっています。しかしながら、直近の「第8期定期総会資料（収支決算報告）」および理事会議事録によると、当初計画で稼働率80%を見込んでいた駐車場が、近年の車離れにより現在55%まで低下しており、修繕積立金会計への繰入金が計画より年間約300万円不足している状況です。
このため、前項の段階増額計画が前倒しされる可能性、あるいは第1回大規模修繕工事（2031年度予定）の実施時に、一時一時金（数十万円規模）の徴収が別途決議されるリスクがある旨を、売主・買主双方は確認し、買主はこれを容認して購入するものとします。
3. 実務担当者がこの事例から学んだ教訓
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重要事項調査報告書（PDF）を過信しない
管理会社が発行する調査報告書には、機械的に「現時点で改定の決定なし」とだけチェックされているケースが多々あります。今回の事例でも報告書上は「なし」でしたが、議事録と長期修繕計画書の「資金計画シート」の数字を突き合わせたことでリスクを炙り出せました。 -
「審議中」を隠すのは業者側のリスク
「決まっていないから言わなくていい」という姿勢は、引き渡し直後の総会で値上げが決まった際、買主から「知っていれば買わなかった」「不利益事実の不告知だ」と追及を受ける最大の原因になります。議事録に金額が明記されている場合は、必ず重説に落とし込むのが実務上の防衛策です。
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